כקונים בקבוצת רכישה האם יש מחיר?

http://www.facebook.com/pages/Tel-Aviv-Yafo-Israel/CONNECTIONS-Real-Estate/198791264980

כקונים בקבוצת רכישה האם יש מחיר?

נשלח לפני 22 דקות על ידי d s

אחת הבעיות העיקריות היא בקביעת מחיר, כיום קבוצות רכישה מציגות מצגת טובה יותר והערכות טובות לעיתים משל קבלן מקצועי הן מוכיחות יעילות מדהימה. אבל הן לא אמורות לעשות זאת כי הרעיון הוא לחסוך כמה שיותר בעלויות, כך שלא אמור להיות מחיר, קביעת מחיר היא הערכה בלבד, אצל קבלן הוא קובע מחיר שהוא יכול לרדת ממנו ולעשות הנחות, קבוצה עושה שיווק מלפני שקיימת דירה ולמעשה היא עושה זאת לפני רכישת הקרקע, עדיין המטרה היא חסכון והקונים יודעים שסביר להניח, שכשאין עלויות שיווק עצומות, כל הרוכשים קנו מבעוד מועד, לא שילמו מע"מ, אכן מתאפשר לחסוך השאלה היא כמה, לדבר אחד אין תשובה לקבלנים, כמה נמוך הם מוכנים למכור, קבוצות הרכישה מלכתחילה מנסות למכור בזול את הדירה הסופית ומשלמות ביוקר על הקרקע מה שבאמת מאזן את העלויות בסוף והקבוצות הופכות יותר ויותר יקרות. הסכנה היא בבנקים שנותנים הלוואות למשקיעים שאולי אינם מקצועיים מה שעלול להוביל לבועה ובהכרח לסיכון יתר בשוק הנדל"ן כאן החשש הוא גדול. אבל גם קבלנים מסוכנים, כך שאיש איש וגורלו הוא. אם בסוף יתברר שכל המתרחש הוא עניין של מדינה שרוצה יותר מיסים זה רע אם בסוף יתברר שהכתבה היא תוצר של לחץ של קבלנים זה רע, תחרות זה טוב לטעמי כן. אופציות נוספות זה טוב לטעמי כן, את הכתבה אתם  מוזמנים לקרוא, אנו ממשיכים לעקוב אחרי הכתבות המעניינות של דה מרקר ורנית מסתמן: קבוצות רכישה יחויבו לקבוע מחיר סופי לדירה גרסת הדפסה שלח לחבר שתף בטוויטר שתף בפייסבוק עוד 07:01 |  15.3.2010   מאת רנית נחום-הלוי   מקור במשרד הבינוי והשיכון: "כשאין מחיר סופי לדירה זה כמו צ'ק פתוח"

כתבה מאתר דה מרקר לאתר עצמו לחץ על הכותרת.

<<פעילותן של קבוצות רכישה על קרקעות מדינה תוגבל באמצעות חיוב הקבוצות בהצעת מחיר סופית לצרכן, בדומה לאופן פעולת היזמים. הקבוצות גם יחויבו להעניק ביטחונות למצטרפים לקבוצה - כך עולה מניסוח התקנות של הצוות המקצועי של משרד הבינוי והשיכון, שהגיעו ליד TheMarker. האפשרות להגביל את המחיר תתקיים בשלב זה על קרקעות מדינה בלבד, בשל התהליך הרגלוטרי המקוצר הנדרש לצורך החלתן - החלטה שמקבל יו"ר מועצת מינהל מקרקעי ישראל, שהוא שר הבינוי והשיכון. מנגד, הרגולציה על קרקעות פרטיות נעשית באמצעות חקיקה, ולא ידוע כעת על יוזמה בעניין. "חלק מהרוכשים לא מודעים לזה שהם נהפכים ליזמים לכל דבר", אמר מקור במשרד הבינוי והשיכון ל-TheMarker. "כשאין מחיר סופי לדירה זה כמו צ'ק פתוח, בעיקר על עסקות שבהן לא ניתנת ערבות חוק מכר. השימוע הסתיים בשבוע שעבר ובכוונתנו לעבד את כל הנתונים ולקבל החלטה שתגן על הצרכנים". ולדבריו, הדברים נתונים לשינויים. מדיניות חדשה זו נשקלת כחלק מתהליך הלמידה והשימוע שיזם המשרד לפני כחודש בקרב כל השחקנים בענף הנדל"ן, במטרה להסדיר את התחום. על השימוע אחראי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מרדכי מרדכי, הבוחן כמה שאלות מרכזיות, ובהן נושא התשלום - עד כמה מוגנים כספי הרוכשים ומה תהיה עלות הדירה. מרדכי גם בוחן נושאים כמו השינויים עד גמר הפרויקט, סכסוכים בין רוכשים, מימון הפרויקט, לוחות זמנים, מכירה לצד שלישי וגודל הקבוצה. מאז שהחל השימוע קיבל המשרד פניות רבות של מארגני קבוצות רכישה, מתווכים, קבלנים, עורכי דין ושמאי מקרקעין, שהביעו דעתם על הנעשה בתחום. קבוצות הרכישה הן למעשה התארגנויות של אנשים פרטיים הפועלים כיזמים לכל דבר לרכישת הקרקע, קידום ההליך התכנוני ובניית פרויקט מגורים משותף. חברי הקבוצה אינם צריכים לשלם מע"מ, ולכן מחירי הדירות באמצעות הקבוצות נמוכים בשיעור של 15%לעומת הדירות מיזמים. גם רשות המסים מנסה להתמודד עם התופעה של אובדן מסוי לקופת המדינה, בעקבות שיגשוגן של קבוצות הרכישה - מאחר שעל עסקה שכזאת לא משולם מע"מ על הקרקע. עד היום לא התגבשה מדיניות ברורה בנושא. היחיד שהצליח ליצור לחץ על קבוצות הרכישה והמצטרפים אליהן הוא המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, שהחליט להגביל את האשראי שנוטלות הקבוצות. המתנגדים לשיטה, ובראשם התאחדות הקבלנים, טוענים כי פעילות זו נעשית ללא פיקוח וללא ניסיון מקצועי - מה שמגדיל את הסיכון, ובפועל הפער במחירי הדירות בין אלה הנרכשות דרך קבוצת רכישה לבין הנרכשות דרך קבלן קטנים מאוד. ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה כי "אנו בעיצומו של השימוע. כל התקנות שיגנו על כספי הצרכנים ויביאו לשקיפות בחוזים של מארגני קבוצות הרכישה, יקבעו בסיום הליך הסקת המסקנות". עו"ד זיו כספי ממשרד גינדי כספי המתמחה במקרקעין, תכנון בנייה ומשפט מסחרי, אמר: "מדובר בצעד חשוב אבל אינו פותר את הבעיה. ההחלטה, במידה שתתקבל, מצמצמת את הוודאות ותחייב את מארגני הקבוצות להליך מסודר ושלם, בדומה ליזם. הקבוצות יידרשו לקחת מארגן שישא על עצמו את הנטל - להשלים את התכנון, להתקשר עם חברה מבצעת ולדעת בדיוק מה הוצאות הביצוע של הפרויקט. הדבר היחיד שיפריד בינן לבין יזם זה ערבות חוק המכר". ערן באלינט, שותף במשרד שבלת המתמחה בדיני ומקרקעי ומייצג קבוצות רכישה רבות, אומר כי "יש מכרזים רבים שאליהם ניגשות קבוצות רכישה, ולכן במידה שייעשה תיקון בנוסח שהמשרד מבקש המשמעות היא טרפוד עסקות של קבוצות רכישה. ברגע שרושמים מחיר מראש אז הקבוצה עשויה להיכנס להגדרה של עסקת קבלן-דייר. אחד הסממנים המפרידים בין עסקה עם קבלן לקבוצת רכישה. - ערבות חוק מכר: לפי החוק, רוכש הדירה לא משלם ישירות לקבלן, אלא לבנק, והוא מקבל מהבנק אסמכתא בעבור כל תשלום שהוא מעביר