אין בועה בנדל"ן?

גילי דקל, אין בועה בנדל"ן

נשלח 22/05/2010 01:15 על ידי d s

אפריקה מגורים, חברה בת (75%) של אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב, ממשיכה "לספק את הסחורה" הודות לגאות בשוק הדירות למגורים בישראל. סיימה את הרבעון הראשן של 2010 עם צמיחה של 180% בהכנסות ל-171 מיליון שקל ובשורה התחתונה נרשם רווח נקי של 21 מיליון שקל, פי 6 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהכנסות נובע בעיקר מעיתוי הכרה בהכנסות משתי עסקאות מקרקעין ("לב הסביונים" ו-"ג' החדשה") שנחתמו עוד ב-2009.‏

המנכ"ל, גילי דקל, אמר היום ל"גלובס" כי: "אין בועה במחירי הדיור. המגמה שהייתה ב-2009 תימשך ב-2010, אך הקצב יהיה נמוך יותר של 3%-5% ברבעון (זה שונה מאתר לאתר). אנו ממשיכים לראות את הביקושים שראינו בעבר, אך קצב עליית המחירים איטית יותר. גם בדירות שהן לא להשקעה - דירות למשתמשי קצה, הביקושים גבוהים". ‏

חברת האם, אפריקה ישראל, מקבלת הצעות למכירת השליטה באפריקה מגורים, כיצד זה משפיע עליכם?
"אני לא עוסק בזה ולא מוכר את החברה. אני אומר לעובדים להסתכל על האופק עם יעדים ברורים ולא להסתכל לצדדים אלא להמשיך לעבוד".‏

אפריקה ישראל פעילה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל ונותרה חסינה למשבר העולמי. בעוד חברות הנדל"ן שיצאו לחו"ל ובמיוחד למזרח-אירופה נקלעו למשבר קשה, כולל חברת האם, אפריקה ישראל, העסקים באפריקה מגורים נמשכו כרגיל. היו"ר צביה‎ ‎לבייב‎-‎אלאזרוב: "אפריקה ישראל מגורים ממשיכה לקטוף את פירות ההצלחה, ממשיכה להציג תוצאות מרשימות, שומרת על איתנות פיננסית ונהנית מקופת מזומנים שהולכת וגדלה. אנו ממשיכים ליהנות מאמון ציבור הקונים ולראייה ההיקף המרשים של מכירת יח"ד ברבעון הנוכחי".‏

בסיכום פעילות החברה ישנן ‏‎ 1,484 ‎יח"ד בביצוע ובנוסף 105 יח"ד מצויות‎ ‎בשיווק‎ ‎טרם‎ ‎ביצוע. מתוך 1,589 יח"ד בביצוע‎ ‎ובשיווק‎ ‎טרם‎ ‎ביצוע,‏‎ 1,102 ‎יח‎"‎ד‎ ‎כבר נמכרו. ברבעון‎ ‎הראשון‎ ‎מכרה החברה (כולל‎ ‎חלקם‎ ‎של‎ ‎השותפים)‏‎ 193 ‎יח"ד בהיקף של‎ ‎כ-‏‎ 317‎מליון‎ ‎שקל (חלקה‎ ‎של‎ ‎החברה‎ ‎כ-‏‎205‎‏ מליון‎ ‎שקל,‏‎ ‎לעומת‎ 123 ‎יח"ד‏‎ ‎בתקופה המקבילה‎ ‎אשתקד‎ ‎בהיקף‎ ‎של‎ ‎כ-‏‎173‎‏ מליון‎ ‎שקל (חלקה‎ ‎של‎ ‎החברה‎ ‎כ-‏‎ 112‎מליון‎ ‎שקל).‏
כתבה מעיתון גלובס

נתונים נוספים המצביעים על חוזקה של אפריקה מגורים: ההון העצמי (המיוחס לבעלי המניות של החברה) הסתכם ב-565 מיליון שקל, בקופה מזומנים, שווי מזומנים וניירות ערך סחירים בהיקף של כ-291.3 מיליון שקל והדירקטוריון‎ ‎החליט לחלק דיבידנד‎ ‎של‎ 20 ‎מיליון שקל. דקל סיכם: "זה היה רבעון טוב מאוד".‏

למה לשים לב כשמוכרים

סוף מעשה במחשבה תחילה
עם קבלת ההחלטה למכור את הדירה (או את הבית), כדאי מאוד

להכינם לקראת המאורע ולהציגם בצורה היפה ביותר.

פוטנציאל מהו

קונה שיבקר בדירה לא "יתלהב" מערימות של בגדים לא מסודרים,

נעליים זרוקות, עיתונים ישנים או חפצים שאינם מאופסנים.

בדרך כלל אין לקונים דמיון רב לראות  שמאחורי הבלגן יש לנכס

פוטנציאל מדהים.

פריחה

אין מראה עגום יותר מגינה עם פרחים נבולים, נורות חשמל שרופות ,

סדקים בקירות או סימנים של רטיבות ישנה שטופלה אך לא ניצבעה.

מעט כסף חוזר בריבית

המחשבה שאם אני רוצה למכור את הדירה, אין טעם להשקיע בה כסף-

איננה מחשבה נכונה.

הנכון הוא לעשות השקעה סבירה על מנת להציג את הנכס במיטבו:

לצבוע ולסייד קירות מלוכלכים, לטפל בסדקים, לנקות מתגי חשמל.

למיין,לזרוק,לנקות, ושוב למיין לנקות ולזרוק.

כל פרט מיותר שניתן להיפרד ממנו או לתרום אותו לשימושו של אחר -

לא יצטרך להיארז,לעבור דירה ואז להיזרק במקום החדש.

סדר

אנשים אוהבים לבקר באולמות תצוגה של רהיטים או מטבחים משום

שהם רואים מראה נקי, מסודר - "דירה לדוגמא"-

זהו בעצם המראה אליו כדאי לשאוף להגיע.

ריח טוב- אולי הדבר החשוב ביותר
הקפד על חדרי אמבטיה

מאווררים ומריחים טוב, אורז מתבשל במטבח, ספריי מכל סוג
רק לא ריח של עובש, לכלוך, אבק.

רעשים
מוסיקת רקע נעימה - עדיף של ציפורים.

לסיכום: גרו את החושים, הפעילו את כולם בצורה חיובית
העולם הוא תחרות הפכו את הנכס שלכם למנצח

והדירה נימכרה!

שיווק בנדל"ן

מי שקורא באדיקות עיתונים, לא יכול להחמיץ את ריטואל הדיווחים על שפע של עסקאות נדל"ן יוקרתי, בין אם רכישת דירות פאר ובין אם שותפות בפרויקטים במיקום אטרקטיבי, שבהן מעורבים סלבס ובעלי הון מקומיים.
הנה כמה דוגמאות רק מהשבועות האחרונים: כדורגלן העבר חיים רביבו שילם 6 מיליון שקל עבור פנטהאוז מפואר בנאות אפקה; אלירז שדה, הזוכה בתוכנית "האח הגדול", רכש דירת 4 חדרים בפרויקט צמרת בתל אביב; כתב הטלוויזיה הוותיק מנחם הורוביץ המיר את ביתו בקריית שמונה בדירת יוקרה בקומה ה-22 במגדלי גינדי ברמת גן; איתן ורטהיימר ניהל מו"מ עם יזמי מגדל רוטשילד 1 לרכישת דירה בשווי של 20 מיליון דולר.
המקרה של ורטהיימר, שאגב הכחיש בשיחה עם "גלובס" את המחיר וטען שהמקורות לידיעה הם גורמים אינטרסנטיים שרוצים לנפח את מחירי הדירות בתל אביב, הוא אולי הדוגמה הקלאסית למקורות האפשריים לידיעות מהסוג הזה - משווקי הפרויקטים. הסיבה: בידיעה הוזכר שגם צבי זיו, דורי קלגסבלד והיזם הרצל חבס רכשו דירות בבניין. למי יש גישה חופשית לרשימת הרוכשים? לא צריך הרבה דמיון.

משווקי הפרויקטים היוקרתיים אולי לא יודו בפומבי שהם פועלים ליצור עניין באמצעות הידיעות על הפרצופים המוכרים, אך זה נוהג מקובל למדי בשיווק מגורי יוקרה. עשירים מושכים עשירים, כמו שסלבס מושכים סלבס. אלה תורמים ממד של לייף סטייל וזוהר, שנועדו לסייע בהבאת קונים מבוססים למשרדי המכירות, כמו גם גיוס משקיעים עוד בשלב הייזום. בתמורה הם מקבלים לעתים תשלום שיכול להיות דירה או נתח אקוויטי מהפרויקט. לאחרונה אף חזינו בישראלים שמשתמשים בתרגיל הזה בארה"ב, כמו למשל אלעד נכסים, שבשליטת יצחק תשובה, שהקימה פרויקט מגורים יוקרתי, הקרלייל רזידנסס (The Carlyle Residences), בשכונת ווסטווד במערב היוקרתי של לוס אנג'לס.
הקרלייל, מגדל דירות מרהיב בסגנון הארט דקו שנמצא בסמוך לאוניברסיטת UCLA, מתנשא לגובה של 24 קומות ומכיל 78 יחידות דיור גדושות בתוספות ופינוקים, במחיר שנע בין 2.9-6.6 מיליון דולר, וכן תריסר פנטהאוזים ב-12-15 מיליון דולר. בסתיו האחרון, כשהושלמה הבנייה הרשמית, דווח "הלוס אנג'לס טיימס" כי מנחה CNN הקשיש, לארי קינג, רכש בבניין דירה, ויחד עם אשתו (כעת גרושתו) יארח קבוצת מתווכי-על מכל רחבי ארה"ב במסיבה בבניין; עוד דווח כי בין הרוכשים גם השחקן ברוס וויליס ומנהל הוליוודי בכיר; בנוסף פורסם לפני חודשיים כי גם הזמר פול אנקה רכש בבניין דירה שבה צמד חדרי שינה. על פי הדיווח, מחירה הרשמי של הדירה עמד על 3.6 מיליון דולר, אבל האם אין זה סביר שאנקה קיבל הנחה ברכישה תמורת אזכור שמו, שיכול להביא לבניין רוכשים נוספים?
"פרסום שמות הסלבריטיז הוא הטריק הישן בספר", טוען הישראלי לשעבר מייקל שבו, מבעלי Shvo Marketing ומי שנחשב למשווק הבולט של פרויקטים ודירות יוקרה בניו יורק. "זה יוצר פרסום, אבל זה לא הדבר החשוב ביותר. האם באמת משנה אם אנג'לינה ובראד גרים בבניין שלך? ההבדל היחיד הוא שפפראצי ימתינו בחוץ".
"מרבית הקונים ובמיוחד הסלבס רוצים בכלל לשמור על חשאיותם", אומר לויד קפלן, היח"צן של אלעד נכסים בניו יורק. "אם יש לך סלבס שנלהב מהפרויקט ורוצה שאחרים ידעו מזה זה מאוד אפקטיבי, אבל כשסלבריטי מבקש לשמור על חשאיותו אתה לא הולך ומדליף את זה".
קפלן, שאינו מעורב בשיווק הקרלייל בלוס אנג'לס, סבור שיש בין הסלבס כאלו שלא אכפת להם אם שמם יפורסם, והמדיה אכן מדווחת עליהם. מי בכל זאת המקור להדלפות? לדבריו, לעתים המתווכים מעורבים בזה ולעתים זה ניחוש לא נכון של התקשורת.
סטייל, סטייל, סטייל
במערך השיווק של הקרלייל בלוס אנג'לס ידעו ללחוץ על נקודה רגישה נוספת אצל קהל היעד - הפרטיות. בפרסומים הודגש כי המגדל יהיה מקום מבטחים לסלבס, שהם קהל גדול ומכובד בעיר המלאכים. על הבניין ודייריו יופקדו מאבטחים, שהודרכו על ידי ישראלים, במשך 24 שעות ביממה, ובנוסף החניה והבריכה יהיו מוגנות מפני פפראצי. על זה השיב פפראצי מקומי כי אין להם עניין לארוב לסלבס בבתיהם, וממילא ימתינו להם במקומות הבילוי.
השלמת הקרלייל, שעלותו נאמדת ב-300 מיליון דולר, באה בתקופה לא קלה לשוק הנדל"ן היוקרתי בעיר שמלאה בטירות ולא במגדלי דירות. פרט למשבר בשוק הדיור, נרשמה גם תחרות קשה מצד מספר מגדלי דירות יוקרתיים חדשים ברדיוס של כמייל מהקרלייל. כל זה מסביר אולי את ההשקעה האינטנסיבית של אלעד נכסים במערך השיווק ובגיוס סלבס.
בחברה שכרו את מתווכת הנדל"ן ואלרי פיצד'רלד, המתמחה במכירת נדל"ן יוקרתי בשכונות היוקרה של עיר המלאכים, ובנוסף שכרו משרד יח"צ המתמחה גם בייצוג סלבס הוליוודיים כדי שיצור באזז מקומי. בו-זמנית העלו אתר מכירות מושקע ובו גם קליפים (שהועלו גם ביוטיוב) שכללו סיור מודרך בבניין, ורשמים ממסיבת השקה שבה נכח כאמור לארי קינג. בפרסומים לא שכחו המשווקים להעלות על נס כי על עיצוב הפנים ב-55 הדירות בקרלייל הופקד המותג פנדי קאסה.
אין זה מקרי. השימוש במותג של מעצבי אופנה מובילים לצורך עיצוב הפנים, הפך להיות נפוץ ואטרקטיבי בשיווק, לא פחות מעיצוב החוץ בידי מעצבים ואדריכלים בולטים. לדברי שבו, הוא זה שייסד את טרנד שכירת מעצבי האופנה, לפני 5 שנים, כשגייס את ג'ורג'יו ארמני לצורך עיצוב בניין יוקרתי ב-20 Pine Street במנהטן. אחר כך נכנסו לזירה מעצבי אופנה נוספים ובהם קוואלי, פרגאמו, בולגארי וורסאצ'ה, שמנוהל בידי דונטלה, אחותו של המעצב המנוח. זו אגב הייתה מעורבת בעיצוב בתי מלון ודירות יוקרה, ובכללם בפרויקט הפלאזה של אלעד נכסים בניו יורק.
שבו טוען כי שילוב מעצב אופנה במקום הנכון ובזמן הנכון, יעלה את שווי הבניין. אך הוא מזהיר שיש לשדך את הכישרון המתאים לבניין, מאחר שהיו מקרים שזה לא עבד ולא עזר גם שיווק אגרסיבי. הוא עצמו היה מעורב בפיתוח ובשיווק The Jade - בניין בן 57 דירות בשכונת צ'לסי בניו יורק. העיצוב נעשה בשיתוף עם ג'ייד ג'אגר, בתו של מיק, סולן הרולינג סטונס. המחירים נעו מ-500 אלף דולר לדירת סטודיו, ועד ל-3.7 מיליון לפנטהאוז. קהל היעד היה נשות קריירה רווקות שעובדות בניו יורק. "75% מהקונים התאימו בדיוק לפרופיל", אומר שבו.
גם השיווק הישיר הפך בשנים האחרונות לכלי יעיל למכירת דירות יוקרה. לדברי שבו, השילוב שלו עם יחסי ציבור אגרסיביים, בא יותר ויותר על חשבון הפרסום המסורתי. "מה שהשתנה דרסטית בענף הוא שפרסום הוא פחות ופחות אפקטיבי ואתה משקיע בו היום הכי פחות כסף. אני מאמין שאתה לא יורה לכל הכיוונים ואתה לא שם לוח מודעות ומביא את כולם אליך. אם אתה יוצר מוצר ייחודי, אתה יודע בדיוק מי הלקוחות שלך ואתה מכוון ישירות אליהם.
"קל יותר לשווק מוצר ייחודי, משום שללקוחות האלה יש פרופיל ספציפי ואתה חייב לדעת היכן הם. אם לקוחות של בניין מסוים קוראים את ה'וול סטריט ג'ורנל', אני אדאג ליצור באזז בעיתון, ואם הלקוחות הן קוראות 'ווג', אני אדאג להכניס סיפור ב'ווג'. המדיה תמיד הייתה כלי טוב ליצור מודעות, אבל ליצור באזז שלא מתועל ולא מכוון זה בזבוז זמן".
המחירים לא נופלים
מי שחושף בפנינו טפח מעבודת השיווק האינטנסיבית הוא קפלן מאלעד נכסים, שהיה מעורב בשיווק דירות היוקרה בפלאזה הניו יורקית. הוא מספר שהמפתח היה שילוב כל אמצעי השיווק והפרסום, כדי לספק מידע שיווקי בדרך מגוונת ומעניינת, תוך שמירת הבאזז. במקרה זה היה מדובר במוניטין הבינלאומי ובמורשת ההיסטורית של הפלאזה.
http://sites.google.com/site/danielshemmer/Home/news/allnews-1/realestatemarketinghttp://sites.google.com/site/danielshemmer/Home/news/allnews-1/realestatemarketing

מה עדיף לשכור או לקנות

CONNECTIONS-Real Estate http://sites.google.com/site/danielshemmer/Home/news/allnews-1/hdswtbwlm-mhswwhywtrlqnwtwlskwr

חדשות בעולם-מה שווה יותר לקנות או לשכור ( - CONNECTIONS in Real Estate- www.1in.co.il > c@1in.co.il)

sites.google.com

הדילמה חובקת עולם. אנשים תמיד מתלבטים בשאלה הזאת ובצדק, האם יש תשובה.הדיעות הן שבית הוא בטחון, אפשר לעשות בו מה שרוצים ולהשקיע בו הרבה יותר, מדוע? כי נהנים מזה לאורך זמן ולאורך זמן ההשקעה הופכת משתלמת.מוטיב ...

פיבקו בונה ביפו

נשלח לפני 5 שעות על ידי d s   [ עודכן לפני 5 שעות ]

אילן פיבקו מככב ובונה ללא הרף במקומות הטובים ועם הקבלנים הטובים בישראל ‎‎מדובר בפרויקט בוטיק בקו ראשון לים, שבו יתגורר גם פיבקו ■ דירה בשטח 190 מ"ר נמכרה לאחרונה לאזרח צרפתי ב-3 מיליון דולר‏‏ 25/04/2010, 13:22     ‎‎עינת פז-פרנקל‏

‎‎לראשונה כיזם יחיד, משיק האדריכל אילן פיבקו בניין בוטיק בן שש דירות בנמל יפו על קרקע שרכש לפני כ-14 שנה. פיבקו עצמו יתגורר בבניין, לאחר שלאחרונה מכר את דירת הדופלקס שלו ברחוב הצדף ביפו בכ-4 מיליון דולר.
במסיבת עיתונאים הבוקר (א') לרגל השקת הפרויקט אמר פיבקו כי בפרויקט "פיבקו בנמל" נרכשה כבר דירה אחת בשטח 190 מ"ר בקומה הראשונה ב-3 מיליון דולר על ידי אזרח צרפתי, עסקה המשקפת מחיר של קרוב ל-16 אלף דולר למ"ר. בימים אלה מתנהל מול ישראלים משא ומתן על שתי דירות נוספות, אומר משווק הפרויקט משה פלדמן.
הפרויקט ממוקם בנתיב המזלות בנמל יפו העתיקה, בקו ראשון לים, או כמו שפיבקו קורא למיקום בתרגום ישיר מצרפתית, "רגליים במים". זוהי אינה הפעם הראשונה שפיבקו מתפקד כיזם פרויקט - בעבר יזם פרויקטים עם שותפים - אך זהו הפרויקט הראשון שלו כיזם יחיד. הבנייה החלה לאחרונה, והפרויקט יאוכלס באמצע 2012. הקבלן המבצע הוא חברת שגרוואי-ליבוביץ', שמתמחה בשימור ובבניית דירות יוקרה.
הפרויקט, בשטח כולל של 350 מ"ר, יוקם על גגו של מבנה עתיק, שטח שרכש פיבקו לפני כ-14 שנה מהכנסייה הארמנית. שטח הדירות בפרויקט נע בין 120 מ"ר בדירה הקטנה ביותר ל-290 מ"ר בדירת הדופלקס העליונה. המחירים בפרויקט, בעיצובו של פיבקו, כמובן: 12-14 אלף דולר למ"ר. המחירים ביפו העתיקה נעים בין 13-20 אלף דולר למ"ר. "הדירות הטובות נמכרות הכי בזול כי הן נמכרות בהתחלה", אומר פיבקו.

למרות שמדובר במבנה עתיק שיושב על הים, הפרויקט קיבל היתר בנייה ויוקם במסגרת תב"ע (תוכנית בניין עיר) קיימת, המאפשרת תוספות בנייה מסוימות, מסביר פיבקו. בנק הפועלים מלווה את הפרויקט, שיוקם בהשקעה של 25-30 מיליון שקל.
בתוך כך הודיעה היום (א') חברת גינדי החזקות כי תחל בשיווק פרויקט "גינדי רזרב" בעיצובו של פיבקו בשכונת תל ברוך צפון בתל אביב. המגרש לפרויקט נרכש בעסקת קומבינציה ממשפחת קסטיאל ובמקום יוקם בניין בן שמונה קומות ו-25 דירות יוקרה בהשקעה של 70 מיליון שקל. ‏‏‎‎‏
הכתבה נלקחה מאתר גלובס

פרוייקט היוקרה פרישמן 46

נשלח 16/04/2010 08:36 על ידי d s

אירו סאט במו"מ למכירת דירה בפרויקט פרישמן 46 בת"א תמורת 71 מיליון שקל גרסת הדפסה שלח לחבר שתף בטוויטר שתף בפייסבוק עוד 09:12 |  14.4.2010   רנית נחום-הלוי   החברה חתמה על הסכם אופציה עם רוכש פוטנציאלי שיפקיד 10 מיליון דולר בנאמנות לצורך הבטחת תנאי ההצעה ■ המשא ומתן הוא לרכישת הדירה ברמת מעטפת בלבד ולכן מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל מהמחיר המקורי - 81 מיליון שקל

חברת אירו-סאט (0.0% , 180.0) שבבעלות אברהם נמדר ורוני פלד, מגבשת עסקת ענק למכירת דירה בפרויקט היוקרה פרישמן 46 בתל אביב תמורת 71 מיליון שקל. מדובר בדירת הגג בפרויקט היוקרתי בשטח של 815 מ"ר, בה מרפסות בשטח של 240 מ"ר, 5 חניות ומחסן. בהודעה שהוציאה החברה עולה כי המשא ומתן הוא לרכישת הדירה ברמת מעטפת בלבד ולכן מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל מהמחיר המקורי - 81 מיליון שקל (22 מיליון דולר). לצורך הבטחת תנאי ההצעה, יפקיד הרוכש הפוטנציאלי 10 מיליון דולר בנאמנות. מימוש האופציה כפוף לחתימת הסכם מכר מלא ומחייב עד תחילת מאי 2010. פרישמן 46 הינו פרויקט מגורים יוקרתי הממוקם על צומת הרחובות פרישמן-דיזנגוף בו יבנו 30 קומות עם 70 דירות יוקרה. הפרויקט ממוקם בלב העיר הלבנה - מרכז המטרופולין התרבותי-היסטורי של תל אביב ובמרחק 5 דקות הליכה מחוף הים. את הפרויקט יזמה חברת ההשקעות אירו-סאט והוא המגדל האחרון שיוקם באזור. זאת בעקבות הכרזת אונסק"ו ביולי 2003 על מתחם העיר הלבנה בלב תל אביב כאתר מורשת עולמי. בהכרזה נקבע כי המתחם שתוכנן לפני 70 שנה שמר על צביונו הייחודי לאורך השנים ולכן הוא בעל ערך תרבותי ואדריכלי בינלאומי כמייצג בצורה מובהקת את אדריכלות סגנון הבאוהאוס. במסגרת ההכרזה, נקבע כי לא יוקמו במתחם בניינים בגובה של מעל 6.5 קומות. המגרש, בשטח של כ-3 דונם נרכש לפני כ-4 שנים מהאחים קחטן ב-14.5 מיליון שקל. ביוני 2009 מסרה החברה כי נמכרו 30% מהדירות בפרויקט והמכירות משקפות מחיר ממוצע של 3.45 מיליון שקל לדירה. הדירות בפרויקט הן מודולאריות כאשר לרוכשים מוצעת תוכנית בנייה בסיסית הנתונה לשינויים לטעמם האישי. הפרויקט יכלול גם לובי מפואר, ספא, חדר כושר ובריכה וכן מעליות מהירות עם כרטיס אישי לכל דייר. הכניסה למגדל היא דרך חצר בשטח של כ-700 מטר. בשלב זה, נמצא הפרויקט בביצוע - בקומה השביעית. אכלוס המגדל מתוכנן לתחילת 2012. חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין מנהלת את הקמת הפרויקט. המאמר מאתר דה מרקר

עדיף לרכוש נדל"ן ולא חברות נדל"ן?

רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו מומלצת פחות, בשל "מוקשי" מס ובגלל הקושי המשפטי הכרוך בכך

עו"ד ורו"ח אלכס שפירא 21.03.10, 09:58

מנוי לעיתון אפליקציות דור 3 טוויטר מבזקי SMS כלכליסט בסלולר ניוזלטר ספריית כלכליסט 

שתף כתבה

	Delicious		MySpace
	Technorati		StumbleUpon
	LinkedIn		Google

במקרים רבים, משקיעים שמבקשים לרכוש נדל"ן מסחרי המוחזק על ידי חברה פרטית, אינם רוכשים את הנדל"ן (מהחברה) במישרין, אלא רוכשים את החברה (הפרטית) שמחזיקה אותו ("חברת הנדל"ן"). על פי רוב, מדובר בחברות פרטיות שבמועד המכירה אין להן פעילות או נכסים אחרים נוסף על אותו הנדל"ן. לעתים מדובר בחברות שצברו הפסדים לצורכי מס, כך שהקונה מבקש לנצל הפסדים אלה. ברוב המקרים, ביצוע העִסקה בדרך זו (רכישת מניות חברת הנדל"ן במקום רכישת הנדל"ן במישרין) מוכתב על ידי המוכר, וזאת משיקולי המס שלו.

יש לשים לב לכמה "מוקשי" מס אפשריים שעל הרוכש להביא בחשבון בטרם יתקשר בעסקה מסוג זה: מבחינה משפטית, רכישת הנדל"ן במישרין עדיפה ככלל

על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מכיוון שברכישת החברה הרוכש חשוף בעקיפין להתחייבויות או לחובות של החברה, ככל שקיימים. לכן, על הרוכש לבצע בדיקה כפולה לפני הרכישה: כך, במקום שהרוכש יבדוק רק את הנדל"ן (שאלת רישומו בטאבו או במינהל, קיומם של שעבודים, האם הנכס פנוי או תפוס וכדומה), עליו לבדוק גם את חברת הנדל"ן עצמה - בדיקת נאותות (Due Diligence) שעניינה, בין השאר, בתביעות, התחייבויות/חובות, עובדים, ספקים, שעבודים וכדומה. הרוכש אמנם יכול לדרוש מהמוכר התחייבות לשיפוי בשל חובות החברה, אך שיפויים אלה (ככל שיינתנו) אינם מהווים בהכרח פתרון מושלם לחשיפה (הנוספת) שכרוכה ברכישת החברה.
וכעת להיבטי המס: רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו אוצרת בחובה חיסרון משמעותי, שמקורו בכך שהסכום שמשלם הרוכש עבור המניות אינו מוכר לצורכי מס, אלא במועד שבו ימכור הרוכש את המניות. במילים אחרות, הואיל והרוכש קונה מניות, לעסקת הרכישה אין השפעות בעניין מיסוי הנדל"ן עצמו. כתוצאה מכך, מתעוררות כמה בעיות: ראשית, החברה אינה זכאית לדרוש הוצאות פחת בגין הנדל"ן לפי הסכום ששילם הרוכש, אלא לפי הסכום שהחברה שילמה בשעתו עבור הנדל"ן בניכוי הפחת שכבר דרשה (סכום שהוא לרוב נמוך יותר, ולעתים אפסי). כתוצאה מכך, החברה תחויב במס גבוה יותר באופן שוטף. בעיה נוספת עשויה להיווצר במועד שבו החברה תמכור את הנדל"ן לצד שלישי, כלומר ענייננו במצב שבו הרוכש ירצה לממש את השקעתו (מניות חברת הנדל"ן), אך הקונה לא יהיה מוכן לרכוש מניות (אלא נדל"ן) והעסקה הסופית תהיה מכירת הנדל"ן על ידי החברה. במקרה זה, החברה תחויב במס שבח על ההפרש שבין התמורה לבין הסכום ששילמה עבור הנדל"ן, ולא על ההפרש בין התמורה לבין עלות רכישת המניות.

יתרה מזאת, ייתכן כי הנדל"ן שבו מדובר נרכש על ידי חברת הנדל"ן כתחליף למקרקעין אחרים שהיו בבעלותה ("המקרקעין הישנים") והחברה לא שילמה מס שבח בהחלפה זו, מכוח הפטור ממס הקבוע לחילוף זכויות במקרקעין. במקרה זה, הוראות החוק קובעות שעלות הנדל"ן לצורכי מס תיקבע לפי הסכום ששילמה החברה בגין המקרקעין הישנים, כלומר לא רק שעלות המניות לא תובא בחשבון לצורכי מס, אלא שהחברה תחויב במס שבח גם בגין הרווח שמקורו במקרקעין הישנים. אפשר למצוא פתרונות יצירתיים לבעיות המס שהעלינו, אך אלה כרוכים בביצוע כמה מהלכים מקדמיים, כמו גם בפירוק החברה הנרכשת. רכישת נדל"ן במישרין עדיפה לקונה על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מבחינה משפטית ומבחינת המיסוי.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה במסים
 המאמר מאתר כלכליסט

מדרגות המס החדשות בנדלן

דף הבית - מקושרים בעולם הנדל"ן‏ > ‏חדשות מהעולם‏ > ‏חדשות 2010‏ > ‏

מדרגות המס בקניית דירה

נשלח לפני 13 דקות על ידי d s

עדכון מדרגות מס הרכישה: חיסכון של אלפי שקלים לרוכשי הדירות

רוכש דירה בשווי 1.6 מיליון שקל ישלם מס של 18.7 אלף שקל, לעומת 22.4 אלף שקל בשנה שעברה

18/01/2010, 16:53     

מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כחלק ממדד המחירים לצרכן. משמעות העדכון - שיהיה תקף עד 15 בינואר 2011 - היא חיסכון של מאות ואף אלפי שקלים לרוכשי הדירות. מדרגות נעות
מדרגת המס הראשונה לדירת מגורים יחידה עלתה מ-1.027 מיליון שקל ל-1.085 מיליון שקל, כלומר הרוכשים יקבלו מעתה פטור ממס רכישה על דירות במחיר הנמוך מ-1.085 מיליון שקל. מדרגת המס השנייה, בשיעור של 3.5%, תהיה מעתה על הסכום שבין 1.085 מיליון שקל ל-1.525 מיליון שקל, בהשוואה למדרגת המס של שנת 2009, שנעה בין 1.027 מיליון שקל ל-1.443 מיליון שקל. לדוגמה: רוכש דירת מגורים יחידה (שלא למטרות השקעה) בשווי של 1.1 מיליון שקל ישלם מס בגובה 527 שקל.
מדרגת המס השלישית והאחרונה, בשיעור של 5%, עלתה מ-1.443 מיליון שקל ל-1.525 מיליון שקל - כלומר, על סכומים הגבוהים מ-1.525 מיליון שקל ישלמו הרוכשים מס בשיעור 5%. לדוגמה: רוכש דירה בשווי 1.6 מיליון שקל ישלם מס המורכב מ-15 אלף שקל על המדרגה השנייה וכ-3,700 שקל על מדרגת המס השלישית, כלומר 18.7 אלף שקל. בשנה שעברה היה אותו רוכש משלם מס בהיקף כולל של 22.4 אלף שקל.

לגבי דירות להשקעה, עודכנו המדרגות כך שמדרגת המס הראשונה היא בשיעור של 3.5% על כל סכום עד 923 אלף שקל, לעומת מדרגת מס של עד 873 אלף שקל ב-2009. כל סכום מעל 923 אלף שקל יחויב במס בשיעור 5%. גם מס הרכישה לעולים חדשים ולמשקים חקלאיים - במדרגות של 0.5% ו-5% - עודכן כלפי מעלה. רכישת משק חקלאי בסכום של עד 285 אלף שקל תחייב מס בשיעור של 0.5%, ורכישה בסכום גבוה יותר תחייב מס בשיעור של 5%. זאת בהשוואה לתקרה של 270 אלף שקל בשנה שעברה. עולה חדש ישלם מס בשיעור 0.5% על כל סכום עד 1.39 מיליון שקל, ועל כל סכום נוסף ישלם 5%. זאת בהשוואה לתקרה של 1.32 מיליון שקל בשנה שעברה.

הכתבה מאתר גלובס

עד סוף 2010 מחירי המשכנתא יעלו?

עד סוף 2010 מחירי המשכנתא יעלו?

נשלח לפני 6 דקות על ידי d s

החשש: החזר המשכנתא החודשי יגדל ב־2,000 ש'

נטל המשכנתא זינק ל־60% מההכנסה • רבים לקחו משכנתא בריבית משתנה נמוכה • הריבית צפויה לעלות, ואיתה ההחזר

זאב קליין

צילום: יוסי זליגר

צילום: יוסי זליגר

לוקחי המשכנתאות בישראל במסלול צמוד מדד בריבית משתנה אולי לא מודעים לכך, אבל ההחזר החודשי שלהם עלול לגדול בכ־2,000 שקלים בממוצע לחודש למשפחה. זאת, בשל הצפי לעליית הריבית במשק - כך מזהירים כלכלני בנק ישראל.

הכלכלנים מציינים כי גם כך החזרי המשכנתא בישראל הם מן הגבוהים בעולם ומגיעים ל־60% מההכנסה הפנויה של משפחה. בנק ישראל פירסם אתמול דו"ח מיוחד הדן בהשלכות עליית הריבית במשק על נטל החזרי המשכנתא. על פי הנתונים, היקף המשכנתאות החדשות עלה ב־56% בשנתיים האחרונות והגיע לכדי 65 מיליארד שקלים. מחירי הדירות זינקו ביותר מ־30%.

בבנק טוענים כי בהשפעת הריבית הנמוכה בזמן המשבר, נהנו הלווים של משכנתא בריבית משתנה מהחזרים נמוכים יחסית שנעו בין 425 ל־1,417 שקלים בלבד לחודש. בבנק מציינים כי הריבית הממוצעת של המשכנתאות החדשות שנלקחו בריבית משתנה עמדה על 1.7% בלבד, לעומת ריבית גבוהה יותר של 5.5% במסלול הלא צמוד בריבית קבועה. במסלול הצמוד בריבית קבועה הריבית עמדה על כ־3.1%.

כעת המצב עומד להשתנות, ובבנק ישראל מעריכים כי הריבית על משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה תגיע ל־5%-4.5% עד סוף 2010. המשמעות: תשלומי המשכנתא החודשיים צפויים לזנק ל־1,250 עד 4,167 שקלים למשפחה.

כלכלני הבנק מדגישים כי הריבית הנוכחית אינה ריבית "נורמלית", והיא צפויה לעלות בהדרגה במקביל ליציאה מן המיתון. על פי הנתונים, 77% מסך המשכנתאות החדשות מאמצע 2008 היו בריבית משתנה, אך כבר כעת רק אחת משתי הלוואות משכנתא היא בריבית כזו.

הכלכלנים מוסיפים כי עיקר הפגיעה צפוי להיות בקרב נוטלי המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה. בבנק ישראל מדגישים כי לא צפויה פגיעה בצריכה הפרטית ובבנקים בעקבות עליית נטל החזרי המשכנתא. על פי הבנק, העלייה בריבית המשכנתאות לא תשפיע על יציבותם של הבנקים.

הכתבה מעיתון ישראל היום

האם יהיה דיור זול בגוש הגדול

נשלח לפני שעה על ידי d s

הוועדה המחוזית: ב"גוש הגדול" תהיה חובה לבנות יותר מ-2,000 דירות של דיור בר השגה

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה תכנית הקובעת כי במתחם יוקמו פרויקטים למגורים בהיקף של עד 12,500 יחידות דיור, במקום 9,245 יחידות דיור שתוכננו למתחם במקור

שי פאוזנר 22.03.10, 18:46 3 תגובות

מנוי לעיתון אפליקציות דור 3 טוויטר מבזקי SMS כלכליסט בסלולר ניוזלטר ספריית כלכליסט 

תוכנית הבנייה למתחם הגוש הגדול בתל אביב, תכלול יותר מ-2,000 דירות במסגרת של "דיור בר השגה" עבור זוגות צעירים ומשפחות חלשות כלכלית. כך עולה משינויים שעברה התוכנית שאושרה היום (ב') בוועדה המחוזית תל אביב.

הוועדה אישרה תכנית הקובעת כי במתחם יוקמו פרויקטים למגורים בהיקף של עד 12,500 יחידות דיור, במקום 9,245 יחידות דיור שתוכננו למתחם במקור.

בנוסף קובעת התכנית כי בגוש הגדול יוקמו 1,500 יחידות מלונאות, שטחים לתעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים. על פי התכנית יבנו במתחם שדרות רוחב

המהוות צירים ירוקים ממזרח למערב, שהמרכזית הינה שדרת הנופש ברוחב של 80 מטרים. ממערב למתחם ולכל אורכו יוקם פארק חופי. בדיוני הוולחו"ף והוולנת"ע נדונו נושאים מהותיים ועקרוניים, אשר הצריכו את עדכון התכנית טרם הפקדתה.
הוועדה המחוזית דנה בהתאמת זכויות הבניה בתכנית לאור דרישת הוולנת"ע להוספת יחידות דיור בהישג יד, ופיצול יחידות הדיור כדי ליצור דירות קטנות, שמתוכן 2,160 יהיו יחידות לדיור בהישג יד.

מדובר ב־1,000 עד 4,000 דירות קטנות ובין 6,340 ל־7,840 דירות רגילות. כמו כן, החליטה הוועדה על תוספת של 500 יחידות מלונאות מעבר ל־1,000 היחידות שנקבעו בתכנית במקור.

הכתבה מאתר כלכליסט

כקונים בקבוצת רכישה האם יש מחיר?

http://www.facebook.com/pages/Tel-Aviv-Yafo-Israel/CONNECTIONS-Real-Estate/198791264980

כקונים בקבוצת רכישה האם יש מחיר?

נשלח לפני 22 דקות על ידי d s

אחת הבעיות העיקריות היא בקביעת מחיר, כיום קבוצות רכישה מציגות מצגת טובה יותר והערכות טובות לעיתים משל קבלן מקצועי הן מוכיחות יעילות מדהימה. אבל הן לא אמורות לעשות זאת כי הרעיון הוא לחסוך כמה שיותר בעלויות, כך שלא אמור להיות מחיר, קביעת מחיר היא הערכה בלבד, אצל קבלן הוא קובע מחיר שהוא יכול לרדת ממנו ולעשות הנחות, קבוצה עושה שיווק מלפני שקיימת דירה ולמעשה היא עושה זאת לפני רכישת הקרקע, עדיין המטרה היא חסכון והקונים יודעים שסביר להניח, שכשאין עלויות שיווק עצומות, כל הרוכשים קנו מבעוד מועד, לא שילמו מע"מ, אכן מתאפשר לחסוך השאלה היא כמה, לדבר אחד אין תשובה לקבלנים, כמה נמוך הם מוכנים למכור, קבוצות הרכישה מלכתחילה מנסות למכור בזול את הדירה הסופית ומשלמות ביוקר על הקרקע מה שבאמת מאזן את העלויות בסוף והקבוצות הופכות יותר ויותר יקרות. הסכנה היא בבנקים שנותנים הלוואות למשקיעים שאולי אינם מקצועיים מה שעלול להוביל לבועה ובהכרח לסיכון יתר בשוק הנדל"ן כאן החשש הוא גדול. אבל גם קבלנים מסוכנים, כך שאיש איש וגורלו הוא. אם בסוף יתברר שכל המתרחש הוא עניין של מדינה שרוצה יותר מיסים זה רע אם בסוף יתברר שהכתבה היא תוצר של לחץ של קבלנים זה רע, תחרות זה טוב לטעמי כן. אופציות נוספות זה טוב לטעמי כן, את הכתבה אתם  מוזמנים לקרוא, אנו ממשיכים לעקוב אחרי הכתבות המעניינות של דה מרקר ורנית מסתמן: קבוצות רכישה יחויבו לקבוע מחיר סופי לדירה גרסת הדפסה שלח לחבר שתף בטוויטר שתף בפייסבוק עוד 07:01 |  15.3.2010   מאת רנית נחום-הלוי   מקור במשרד הבינוי והשיכון: "כשאין מחיר סופי לדירה זה כמו צ'ק פתוח"

כתבה מאתר דה מרקר לאתר עצמו לחץ על הכותרת.

<<פעילותן של קבוצות רכישה על קרקעות מדינה תוגבל באמצעות חיוב הקבוצות בהצעת מחיר סופית לצרכן, בדומה לאופן פעולת היזמים. הקבוצות גם יחויבו להעניק ביטחונות למצטרפים לקבוצה - כך עולה מניסוח התקנות של הצוות המקצועי של משרד הבינוי והשיכון, שהגיעו ליד TheMarker. האפשרות להגביל את המחיר תתקיים בשלב זה על קרקעות מדינה בלבד, בשל התהליך הרגלוטרי המקוצר הנדרש לצורך החלתן - החלטה שמקבל יו"ר מועצת מינהל מקרקעי ישראל, שהוא שר הבינוי והשיכון. מנגד, הרגולציה על קרקעות פרטיות נעשית באמצעות חקיקה, ולא ידוע כעת על יוזמה בעניין. "חלק מהרוכשים לא מודעים לזה שהם נהפכים ליזמים לכל דבר", אמר מקור במשרד הבינוי והשיכון ל-TheMarker. "כשאין מחיר סופי לדירה זה כמו צ'ק פתוח, בעיקר על עסקות שבהן לא ניתנת ערבות חוק מכר. השימוע הסתיים בשבוע שעבר ובכוונתנו לעבד את כל הנתונים ולקבל החלטה שתגן על הצרכנים". ולדבריו, הדברים נתונים לשינויים. מדיניות חדשה זו נשקלת כחלק מתהליך הלמידה והשימוע שיזם המשרד לפני כחודש בקרב כל השחקנים בענף הנדל"ן, במטרה להסדיר את התחום. על השימוע אחראי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מרדכי מרדכי, הבוחן כמה שאלות מרכזיות, ובהן נושא התשלום - עד כמה מוגנים כספי הרוכשים ומה תהיה עלות הדירה. מרדכי גם בוחן נושאים כמו השינויים עד גמר הפרויקט, סכסוכים בין רוכשים, מימון הפרויקט, לוחות זמנים, מכירה לצד שלישי וגודל הקבוצה. מאז שהחל השימוע קיבל המשרד פניות רבות של מארגני קבוצות רכישה, מתווכים, קבלנים, עורכי דין ושמאי מקרקעין, שהביעו דעתם על הנעשה בתחום. קבוצות הרכישה הן למעשה התארגנויות של אנשים פרטיים הפועלים כיזמים לכל דבר לרכישת הקרקע, קידום ההליך התכנוני ובניית פרויקט מגורים משותף. חברי הקבוצה אינם צריכים לשלם מע"מ, ולכן מחירי הדירות באמצעות הקבוצות נמוכים בשיעור של 15%לעומת הדירות מיזמים. גם רשות המסים מנסה להתמודד עם התופעה של אובדן מסוי לקופת המדינה, בעקבות שיגשוגן של קבוצות הרכישה - מאחר שעל עסקה שכזאת לא משולם מע"מ על הקרקע. עד היום לא התגבשה מדיניות ברורה בנושא. היחיד שהצליח ליצור לחץ על קבוצות הרכישה והמצטרפים אליהן הוא המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, שהחליט להגביל את האשראי שנוטלות הקבוצות. המתנגדים לשיטה, ובראשם התאחדות הקבלנים, טוענים כי פעילות זו נעשית ללא פיקוח וללא ניסיון מקצועי - מה שמגדיל את הסיכון, ובפועל הפער במחירי הדירות בין אלה הנרכשות דרך קבוצת רכישה לבין הנרכשות דרך קבלן קטנים מאוד. ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה כי "אנו בעיצומו של השימוע. כל התקנות שיגנו על כספי הצרכנים ויביאו לשקיפות בחוזים של מארגני קבוצות הרכישה, יקבעו בסיום הליך הסקת המסקנות". עו"ד זיו כספי ממשרד גינדי כספי המתמחה במקרקעין, תכנון בנייה ומשפט מסחרי, אמר: "מדובר בצעד חשוב אבל אינו פותר את הבעיה. ההחלטה, במידה שתתקבל, מצמצמת את הוודאות ותחייב את מארגני הקבוצות להליך מסודר ושלם, בדומה ליזם. הקבוצות יידרשו לקחת מארגן שישא על עצמו את הנטל - להשלים את התכנון, להתקשר עם חברה מבצעת ולדעת בדיוק מה הוצאות הביצוע של הפרויקט. הדבר היחיד שיפריד בינן לבין יזם זה ערבות חוק המכר". ערן באלינט, שותף במשרד שבלת המתמחה בדיני ומקרקעי ומייצג קבוצות רכישה רבות, אומר כי "יש מכרזים רבים שאליהם ניגשות קבוצות רכישה, ולכן במידה שייעשה תיקון בנוסח שהמשרד מבקש המשמעות היא טרפוד עסקות של קבוצות רכישה. ברגע שרושמים מחיר מראש אז הקבוצה עשויה להיכנס להגדרה של עסקת קבלן-דייר. אחד הסממנים המפרידים בין עסקה עם קבלן לקבוצת רכישה. - ערבות חוק מכר: לפי החוק, רוכש הדירה לא משלם ישירות לקבלן, אלא לבנק, והוא מקבל מהבנק אסמכתא בעבור כל תשלום שהוא מעביר

אז בכמה נמכר?

נשלח לפני 3 דקות על ידי d s

גינדי החזקות: שבעה פנטהאוזים נמכרו ב-56.4 מיליון שקל בתוך 3 ימים גרסת הדפסה שלח לחבר שתף בטוויטר שתף בפייסבוק עוד 12:30 |  10.3.2010   אריק מירובסקי   בפרוייקט שרונה שבדרום הקרייה נמכרה דירת פנטהאוז בקומה ה-28 תמורת 9.5 מיליון שקל חברת גינדי החזקות בבעלות ליטל גינדי-מטלון, אבי גינדי, גיא גינדי ורועי גינדי, מדווחת על מכירת 7 דירות פנטהאוז בשלושה ימים, בעקבות מבצע הפרסום האגרסיבי שלה, שבאמצעותו היא מוכרת דירות פנטהאוז בהנחות של עד 2 מיליון שקל. עם זאת, חלק מהמחירים שהושגו עבור הפנטהאוזים נמוכים ממחירי המבצע עליו הכריזה החברה, ובמקרים אחרים גורמים בשוק הנדל"ן תוהים, עד כמה מדובר במבצעים של ממש. בפרוייקט שרונה שבדרום הקרייה מכרה החברה דירת פנטהאוז אחת בקומה 29 במחיר 9.15 מיליון שקל, בקומה 28 במחיר 9.5 מיליון שקל ודופלקס בקומה 30-31 במחיר 14.5 מיליון שקל. הפרוייקט כולל פנטהאוזים בשטח נטו של בין 246 -216 מ"ר, כולל מרפסות. הדופלקס הוצג במקור במחיר של 16.5 מיליון שקל, ואולם בתחשיבים ראשוניים שפירסמה החברה לפני מספר חודשים, הדירות היקרות ביותר בפרוייקט היו אמורות לעלות 14.5 מיליון שקל. בפרוייקט גינדי הייטס שליד מתחם הבורסה ברמת גן נמכרו 2 דירות: בקומה 26 במחיר של 4.25 מיליון שקל וטריפלקס בקומה 26-29 במחיר 10.35 מיליון שקל. מדובר במחירים נמוכים משמעותית מהמחירים שבהם הוצעו הדירות. הטריפלקס הוצע במחיר של 11.2 מיליון שקל במקום מחיר מחירון של 13.2 מיליון שקל, ואילו הפנטהאוז הוצע במחיר של 5.5 מיליון שקל, במקום מחיר מחירון של 7.4 מיליון שקל. הפנטהאוז בפרוייקט זה משתרע על כ-205 מ"ר והטריפלקסים שכוללים בריכה על הגג, בגודל של כ347 מ"ר ו-224 מ"ר מרפסות. בפרוייקט גינדי ויז'ן שבעמק הברכה ת"א, נמכרו 2 דירות פנטהאוז: דופלקס בקומה 13-14 במחיר 4.12 מיליון שקל ופנטהאוז בקומה 15 במחיר 4.570 מיליון שקל. הפנטהאוז משתרע על שטח של 164 מ"ר עם 44 מ"ר מרפסות. כאמור, בחלק מהמקרים, במיוחד בשרונה, לא נראה כי מחירי הדירות אכן הורדו בצורה משמעותית, כפי שנאמר בקמפיין, ואילו בפרוייקט הרמת גני של החברה המחירים ששולמו על הדירות היו נמוכים משמעותית ממחירי המבצע. גורמים בענף העירו, כי יתכן שבחלק מהמקרים החברה פירסמה את המחירים שהועידה מראש לדירות כמחירי מבצע, שעה שידוע היה לה שמחירי המחירון שהציגה עליהן אינם ריאליים. מגינדי החזקות נמסר בתגובה, כי בפרויקט 11 סוגי פנטהאוזים, וכי הדירות שנמכרו ברמת גן שונות מהדירות שאליהן התייחסה הכתבה. לגבי הדופלקס בשרונה מסרה החברה, כי הוא אכן הוצע למכירה ב-14.5 מיליון שקל, ואולם בשלב ה"פרי סייל" (טרום מכירות). משהחלו המכירות, עלה מחירו.

קבצים מצורפים (0)

צרף קובץ:

הערות (0)

האם לבטל את חלוקת הדירות?

נשלח לפני 7 דקות על ידי d s

בלעדי - מפחדים מהעירייה: המשכירים מבטלים את חלוקת הדירות

הקבלנים שנשכרו בשנים האחרונות לחלק את הדירות ליחידות דיור קטנות - מתבקשים כעת לפרקן ולהשיב את המצב לקדמותו. קבלן מת"א: "פונים אליי בדחיפות. חלק כבר קיבלו קנסות, בעלי הדירות חוששים מפקחים"

עידו אפרתי | 23/12/2009 7:32

המלחמה שהכריזה עיריית תל אביב נגד בעלי הדירות המחולקות מתחילה להניב תוצאות בשטח: למעריב עסקים נודע כי קבלני שיפוצים רבים מקבלים בשבועות האחרונים פניות רבות מצד בעלי הדירות, המבקשים לבטל את החלוקה שביצעו בדירה ולהשיבה למצב החוקי כדי להימנע מהעמדה לדין.

במחלקה המשפטית של עיריית תל אביב עמלים על הגשת עשרות כתבי אישום, ומעידים כי כמות הדיווחים על מחלקי הדירות עלתה משמעותית בשבועות האחרונים.

"אנחנו עדים בתקופה האחרונה לפניות רבות של בעלי דירות מתל אביב והסביבה שמבקשים לבטל את החלוקה באופן מיידי", מספר ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, "חלקם כבר קיבלו קנסות מפקחי העירייה, ואחרים חוששים מהפרסומים בתקשורת או מהשכנים".

משפצים מהיום למחר

אותם הקבלנים שנשכרו בשנים האחרונות לחלק את הדירות ליחידות דיור קטנות, נשכרים כעת לפרקן בזריזות ולהשיב את המצב לקדמותו. עלות השבת הדירה למצבה החוקי מגיעה לעתים לסכומים של עד 80-90 אלף שקל.

השיפוץ מצריך, בין היתר, ביטול הקירות הפנימיים, ביטול דלתות כניסה נפרדות, ריכוז תשתית האינסטלציה לנקודה אחת, כך שלדירה יהיה מד מים אחד. כמו כן מדובר באיחוד לוחות החשמל שפוצלו ועוד. בחלק מהמקרים עלות החלוקה והשבת הדירה

למצבה הקודם הפכה את כל המהלך ללא רווחי.

ד', קבלן שיפוצים ממרכז הארץ, ביצע בשבועות האחרונים 3 עבודות מסוג זה ברחובות אלנבי, בן יהודה וריינס, ולאחרונה קיבל פניות נוספות. "הפניות היו פניות ‭,SOS‬ מהיום למחר. באחד המקרים בעל הדירה כבר קיבל קנס, ובשאר המקרים בעלי הדירה חוששים מפקחים. לקוח נוסף מרמת גן אמר לי ששכן זרק לו מילה על הדירה המחולקת, והוא חושש שיצטרך לפרק בהקדם את הדירה", מעיד ד'.

"תלונות השכנים גברו"

חלוקת הדירות במרכז הארץ הפכה בשנים האחרונות לתופעה המונית. כיוון שמדובר בעבירת בנייה קשה לאיתור, לא קיימת אינדיקציה מספרית רשמית לגבי היקפה. ההערכות בהתאחדות השיפוצים מדברות על כ-‭4,000‬ דירות שחולקו לכ-15 אלף יחידות דיור במהלך השנים האחרונות. אלה היוו נתח של כ-‭15%‬ מהיקף עבודות השיפוצים במרכז הארץ. חלוקת הדירות הקפיצה את ההכנסה החודשית מהשכרת הדירה בעשרות אחוזים עד כדי הכפלתה.

כך למשל דירת 100 מ"ר שהושכרה במחיר של כ-‭5,000‬ שקל לחודש חולקה ל-3 יחידות בנות 33 מ"ר, שכל אחת מהן הושכרה במחיר של ‭2,500‬ שקל לחודש - כלומר הכנסה של ‭7,500‬ שקל מדי חודש.

עיריית תל אביב ביקשה להפסיק את החגיגה הזאת לפני כשנתיים, והצהירה רשמית כי תיאבק בהוספת הדירות בצורה פיראטית בכל הכלים שברשותה. בשבוע שעבר העביר גם בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב מסר חד-משמעי לעברייני הבנייה, באמצעות גזר דין חסר תקדים שגזר על אדם שחילק את דירתו בשדרות בן גוריון בעיר.

בית המשפט אילץ את מחלק הדירה להשיב את דירתו למצבה הקודם, ובנוסף לשלם למעלה מ-250 אלף שקל. זהו סכום המורכב מקנס של 150 אלף שקל, 70 אלף שקל של היטלי השבחה ו-‭10,000‬ שקל עבור אי-קיום צווי המניעה שקיבל ותשלומים נוספים.

"ככל שהודענו שאנו מעוניינים להת מודד עם התופעה, כך גברו תלונות הש כנים, שמרגישים שריבוי הדירות בבניין יוצר עומס תשתיתי", מספר היועץ המשפטי של עיריית תל אביב, עו"ד עוזי סלמן. בעקבות התלונות נשלחים פקחים מטעם העירייה כדי לאמת את התלונות, בעל הנכס מזומן לתת את גרסתו, וכיום נמצאים בעבודה משפטית עשרות תיקים שאמורים להתגבש לכדי כתב אישום.

"הקנס של העירייה על עבירה מסוג זה יכול להגיע ל-60-70 אלף שקל, כאשר בית המשפט רשאי להטיל קנס עד פי 3 משווי טובת ההנאה שנצברת כתוצאה מהעבירה".

רק תחילת המאבק

בעירייה מבהירים כי מי שידווח ויצהיר על עצמו שיבטל את חלוקת הדירה יזכה ליחס שונה לגמרי: "אם מדובר באדם שטרם נפתחו נגדו הליכים, והוא מתחייב להשיב את הדירה למצבה החוקי, אנחנו שולחים פקחים כדי לוודא שהוא אכן ביטל את החלוקה ולא נפעל נגדו", מספר סלמן.

"במקרים שכבר פתחנו בהליכים משפטיים נגדו והוא מודה בביצוע העבירה, העניין קצת יותר מורכב, אבל אפשר יהיה למשוך את כתב האישום חזרה בכפוף לאישור הפרקליטות".

בעיריית תל אביב יודעים כי מדובר רק בתחילתו של המאבק, אולם נחושים לחזק את כוח ההרתעה שלהם: "בדרך כלל מדובר באנשים מהיישוב שהרציונאל הוא לעשות יותר כסף מההשכרה. אנחנו נבהיר שהסיכון הזה לא כדאי".

בעייריה התייחסו גם למצוקת הדיור בשוק השכירות ואמרו כי "מדובר בנושא שהעירייה צריכה להתמודד איתו במישור התכנוני. אלה תהליכים לא פשוטים של הגדלת היצע הדירות ושינוי התמהיל ליותר דירות בשטח קטן". 

אז מי בסוף זכה במכרז רמז?

נשלח לפני 6 דקות על ידי d s

אקרו נדל"ן וקנדה ישראל – זכו במכרז להקמת מתחם רמז בת"א – לפי 2.8 מיליון שקל ליחידת קרקע

מדהים כמה העיצוב של הבניין דומה לעיצוב של בניין בארי נהרדע, נראה באמת כמו מגדל מגורים ולא כמו בניין משרדים, גם הקיר בזוית יפה והמרפסות חכמות, אדריכל טוב, מי זה?
24 פברואר 2010 היזמות שילמו עבור הקרקע 350 מיליון שקל לא כולל מע"מ. למקום השני עם הצעה של 270 מיליון שקל הגיעה חברת חבס
המרוץ אחר המכרז היוקרתי של עיריית תל אביב לבניית מגדל פאר בסמוך לגמנסיה הרצליה – הגיע לסיומו: אקרו נדל"ן וקנדה ישראל – הן הזוכות במכרז. היזמות שילמו עבור הקרקע 350 מיליון שקל לא כולל מע"מ. למקום השני עם הצעה של 270 מיליון שקל הגיעה חברת חבס שרק אתמול הגישה את מועמדותה למכרז.
אקרו נדל"ן וקנדה ישראל הודיעו כי את הפרויקט המתוכנן יבנו באמצעות קבוצת רכישה.
הפרויקט החדש יקרא "מגדל הגימנסיה" ייבנה ברחוב בן שפרוט, בסמוך לרחובות רמז וארלוזורוב וכיכר המדינה, בצפון הישן של תל אביב. הוא יתנשא לגובה של 29 קומות ויצע 108 דירות וגם יכלול בריכת שחייה, ספא, חדר כושר ומועדון דיירים.
תמהיל הדירות בפרויקט יציע דירות 3-5 חדרים, דירות פנטהאוז בהיקף שטחים של כ- 20,000 מ"ר כאשר מחירי הדירות בו משקפים מחיר של 2.8 מיליון שקל לקרקע לדירה.
לדבריו של אסי טוכמייר, מבעלי קבוצת קנדה ישראל: "כל 108 הדירות בפרויקט כבר נמכרו, אין מקומות אחרים בתל אביב כמו המתחם הזה ולכן רמות המחירים באזור הן כה גבוהות".

תמ"א 38

תמ"א 38

נשלח 22/02/2010 13:13 על ידי d s

אל תתפלאו אם בעונה הבאה של "האח הגדול" תצוץ עוד קומה על גג הבית שבנווה אילן. אולי גם תוספת מעלית. אחרי הכל, מלבד "האח הגדול", צמד המילים אולי הכי שגור היום בשיחות הישראלים הוא "תמ"א 38" - אותה תוכנית מתאר ארצית שמעניקה לדיירים עוד קומה על הגג, חדר נוסף בצד הבניין ותוספת מעלית.באפריל הקרוב יצוינו חמש שנים לאישורה בממשלה של תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אחרי חמש שנות קיפאון, קשה להתעלם מהפופולריות של תמ"א 38. נכון שבינתיים זה בעיקר נושא טוב לשיחות סלון, אולם המדינה פועלת במרץ ומשחררת הצהרות על הפחתת עלויות והגדלת תמריצים, כדי להפוך את התוכנית למשהו אמיתי ומעשי הרבה מעבר לאסיפות דיירים רועשות.
ובעוד הממשלה חושבת בעיקר על כסת"ח לקראת רעידת האדמה הבאה, הציבור הרחב מזהה בתוכנית פוטנציאל הכלכלי כאן ועכשיו. זה לקח זמן, אבל היום כל תושב תל אביב או רמת גן יודע בדיוק כמה שוות הזכויות הנוספות על הגג או בחדר הנוסף.
אבל לא פחות חשוב: זה לקח זמן, כי צמד המילים "תמ"א 38" החליף חלום נדל"ני ישן וגדול בהרבה - "פינוי בינוי". קו פרשת המים עובר בימים אלו באינספור פרויקטים ישנים בכל רחבי הארץ. דיירי הבניינים מפנימים ש"גדול עליהם" להרים פרויקט שאפתני של "פינוי בינוי" - שבמהלכו הם עוזבים את השיכון הישן כדי לחזור למגדל חדש ומפואר - והם משנים תוכניות ועוברים לאח החורג, הצנוע והישים בהרבה - תמ"א 38.
וזו יכולה להיות בכייה לדורות. עו"ד גדיאל בלושטיין, המשמש בין השאר חבר במועצת עיריית רמת גן - אחת מנושאות הדגל של קידום תמ"א 38 (כעשרה פרויקטים לפחות בעיר) - וחבר בוועדת התכנון והבנייה בעיר, מודה שהריצה לתמ"א 38 יכולה להיות טעות גורלית. "תושב המסכים כי יזם ישפץ את הבניין שבו הוא מתגורר במסגרת תמ"א 38, תחת קידום בנייה במסגרת פינוי בינוי, טועה טעות חמורה שעליה יבכה שנים רבות", אומר בלושטיין.בנייני התמ"א 38, הוא אומר, "יהפכו לסלאמס של שנות ה-2000". במקום להקים בניין מודרני המתוכנן והמותאם לסביבתו, "מוקמים בנייני טלאים שבמסגרתם מודבקת לבניין המתפורר תוספת של כ-12 מ"ר לכל דירה, כאשר גבולות הבניין מתקרבים משמעותית לבניינים השכנים. בניין כזה, לא רק שאינו תורם בטווח הארוך לדיירים, אלא הוא פוגע בבניינים שכנים ובמרקם השכונתי ועקב האופי הפרוביזורי שלו - תהא איכות הבנייה טובה כשתהא - הוא יהיה זקוק לתחזוקה גבוהה".
גם מהנדס העיר תל אביב, חזי ברקוביץ', אמר לפני שבוע בדיון בכנסת כי תמ"א 38 משולה ל"כיבוי שריפה עם בנזין". גם ברקוביץ' מעדיף לראות פינוי בינוי, פרויקט שמייצר בניין חדש מהיסודות, ולא תוספת בנייה על גבי בניינים ישנים.
רק שנכון להיום, כל הווקטורים בענף מושכים לכיוון התמ"א.
היזמים מעדיפים את תמ"א 38 שהפכה ללהיט. לאחרונה רכש יעקב אנגל את פעילות תמ"א 38 של א. דורי, וקרסו נדל"ן רכשה פעילות דומה של חברת גמול. אחרי שלמדו שדרך הייסורים של פינוי בינוי מסתיימת בדרך כלל במפחי נפש, מעדיפים היזמים את הדרך הקצרה בהרבה, שמותירה אותם בדרך כלל עם דירות גג בלב שכונות ותיקות. מאותה סיבה, גם העיריות מקדמות את תמ"א 38 לאחר שנואשו מקידום פרויקטים של פינוי בינוי. השינוי מהיר יותר, מסובך פחות, ומזרים לעירייה לא מעט כסף מאגרות, היטלים וארנונה מהשטחים החדשים.
ודווקא בגלל זה צריך להרגיע מעט את הטרנד. חייבים להפנים שתמ"א 38, חשובה ככל שתהיה, קוברת את הסיכוי לראות פינוי בינוי בטווח של עשרות שנים באותם בניינים משופצים. ופינוי בינוי, ויסלחו לנו כל הישראלים שמעדיפים את החלומות שלהם בהגשמה מיידית, הוא חלום מוצדק ונכון בהרבה תכנונית, חברתית וכלכלית.

הכי נכון לקנות דירה

יותר נכונות לקנות דירה

נשלח 22/02/2010 13:14 על ידי d s

זינוק חד בינואר בנכונות הישראלים לרכוש דירה במהלך חצי השנה הקרובה. מנתוני מדד אמון הצרכנים של "גלובס מחקרים" בשיתוף קסלמן קסלמן Pwc עולה, כי שיעורם עלה ל-10.6% מכלל המשיבים בסקר, לעומת 7.6% בדצמבר.באוגוסט 2009 הגיעה הנכונות לרכוש דירה על-פי הסקר לשיא (13.2%), ומאז מתאפיינים הנתונים בתנודתיות, בעיקר בכיוון מטה. אם ננטרל את התנודתיות ונבחן את התשובות לפי ממוצע נע של שלושת החודשים האחרונים, מדובר במספר משיבים נמוך יותר (8.6%) אך הוא משקף מגמה חיובית ויציבה יותר מאז אוקטובר.
נתוני הנכונות לרכוש דירה כוללים גם מספר לא מבוטל של מתלבטים, שלא יודעים עדיין להגיד האם בכוונתם לקנות דירה או לא. מדובר ב-6.4% מהנשאלים - נתון הגדול פי 2.5 ביחס למספר המתלבטים בדצמבר.
מנתונים אלה ניתן ללמוד שגורם אי הוודאות משחק תפקיד הולך וגובר בקרב הלך הרוח של הציבור ביחס לשאלה האם זהו העיתוי המתאים לרכוש דירה; לצד הגאות שנרשמה ב-2009 בשוק המגורים, השאלה האם רמת המחירים הנוכחית אינה יקרה מידי נשאלת ביתר שאת, במיוחד כשעלות המימון צפויה לעלות לאור מגמת עליית הריבית במשק.
השוואה ב-12 החודשים האחרונים של הכוונה לרכוש דירה מול הריבית הממוצעת על משכנתאות (בחרנו באפיק הפופולארי ביותר, ריבית משתנה לפי הפריים), מלמד כי לאו דווקא התקיים יחס הפוך בין השניים בכל חודש וחודש; עם זאת, בחודשים האחרונים נשמר המתאם לפיו ככל שריבית המשכנתא עולה, הנכונות לקנות דירה יורדת.

moneytime תחזית ההשקעות ל 2010 במגזין מהודר של גלובס - במתנה !!! 

 

פינוי בינוי

פינוי בינוי-תדהר נדל"ן

נשלח 22/02/2010 13:17 על ידי d s

סמי מצלאוי לא לבד: החברות שיכון ובינוי

(

724

-0.82%

)

ותדהר יחלו גם הן בפרויקט פינוי בינוי בקרית אונו. החברות יקימו 180 יחידות דיור בארבעה מגדלים ברחוב המייסדים בעיר. זאת, במסגרת סיכום שהושג בין החברות לבין עיריית קרית אונו אחרי ארבע שנים של מגעים.ב-60 הדירות בפרויקט יתגוררו דיירי רחוב שלמה המלך בעיר, שדירותיהם ייהרסו. יתרת הדירות ישווקו לקהל הרחב.
מהחברה נמסר כי מחירי הדירות החדשות בפרויקט יעמדו על 1.75 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-2.1 מיליון שקל ל-5 חדרים. טרם הושגו האישורים וההיתרים הנדרשים לביצוע הפרויקט.
ראש עיריית קרית אונו, יוסי נשרי: "ההבנות שהושגו הן פריצת דרך לקידום התוכניות ומתן האישורים וההיתרים". תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "אנו גאים להיות שותפים למשימות קשות וחשובות של חידוש העיר עבור התושבים".