פיבקו בונה ביפו

נשלח לפני 5 שעות על ידי d s   [ עודכן לפני 5 שעות ]

אילן פיבקו מככב ובונה ללא הרף במקומות הטובים ועם הקבלנים הטובים בישראל ‎‎מדובר בפרויקט בוטיק בקו ראשון לים, שבו יתגורר גם פיבקו ■ דירה בשטח 190 מ"ר נמכרה לאחרונה לאזרח צרפתי ב-3 מיליון דולר‏‏ 25/04/2010, 13:22     ‎‎עינת פז-פרנקל‏

‎‎לראשונה כיזם יחיד, משיק האדריכל אילן פיבקו בניין בוטיק בן שש דירות בנמל יפו על קרקע שרכש לפני כ-14 שנה. פיבקו עצמו יתגורר בבניין, לאחר שלאחרונה מכר את דירת הדופלקס שלו ברחוב הצדף ביפו בכ-4 מיליון דולר.
במסיבת עיתונאים הבוקר (א') לרגל השקת הפרויקט אמר פיבקו כי בפרויקט "פיבקו בנמל" נרכשה כבר דירה אחת בשטח 190 מ"ר בקומה הראשונה ב-3 מיליון דולר על ידי אזרח צרפתי, עסקה המשקפת מחיר של קרוב ל-16 אלף דולר למ"ר. בימים אלה מתנהל מול ישראלים משא ומתן על שתי דירות נוספות, אומר משווק הפרויקט משה פלדמן.
הפרויקט ממוקם בנתיב המזלות בנמל יפו העתיקה, בקו ראשון לים, או כמו שפיבקו קורא למיקום בתרגום ישיר מצרפתית, "רגליים במים". זוהי אינה הפעם הראשונה שפיבקו מתפקד כיזם פרויקט - בעבר יזם פרויקטים עם שותפים - אך זהו הפרויקט הראשון שלו כיזם יחיד. הבנייה החלה לאחרונה, והפרויקט יאוכלס באמצע 2012. הקבלן המבצע הוא חברת שגרוואי-ליבוביץ', שמתמחה בשימור ובבניית דירות יוקרה.
הפרויקט, בשטח כולל של 350 מ"ר, יוקם על גגו של מבנה עתיק, שטח שרכש פיבקו לפני כ-14 שנה מהכנסייה הארמנית. שטח הדירות בפרויקט נע בין 120 מ"ר בדירה הקטנה ביותר ל-290 מ"ר בדירת הדופלקס העליונה. המחירים בפרויקט, בעיצובו של פיבקו, כמובן: 12-14 אלף דולר למ"ר. המחירים ביפו העתיקה נעים בין 13-20 אלף דולר למ"ר. "הדירות הטובות נמכרות הכי בזול כי הן נמכרות בהתחלה", אומר פיבקו.

למרות שמדובר במבנה עתיק שיושב על הים, הפרויקט קיבל היתר בנייה ויוקם במסגרת תב"ע (תוכנית בניין עיר) קיימת, המאפשרת תוספות בנייה מסוימות, מסביר פיבקו. בנק הפועלים מלווה את הפרויקט, שיוקם בהשקעה של 25-30 מיליון שקל.
בתוך כך הודיעה היום (א') חברת גינדי החזקות כי תחל בשיווק פרויקט "גינדי רזרב" בעיצובו של פיבקו בשכונת תל ברוך צפון בתל אביב. המגרש לפרויקט נרכש בעסקת קומבינציה ממשפחת קסטיאל ובמקום יוקם בניין בן שמונה קומות ו-25 דירות יוקרה בהשקעה של 70 מיליון שקל. ‏‏‎‎‏
הכתבה נלקחה מאתר גלובס

פרוייקט היוקרה פרישמן 46

נשלח 16/04/2010 08:36 על ידי d s

אירו סאט במו"מ למכירת דירה בפרויקט פרישמן 46 בת"א תמורת 71 מיליון שקל גרסת הדפסה שלח לחבר שתף בטוויטר שתף בפייסבוק עוד 09:12 |  14.4.2010   רנית נחום-הלוי   החברה חתמה על הסכם אופציה עם רוכש פוטנציאלי שיפקיד 10 מיליון דולר בנאמנות לצורך הבטחת תנאי ההצעה ■ המשא ומתן הוא לרכישת הדירה ברמת מעטפת בלבד ולכן מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל מהמחיר המקורי - 81 מיליון שקל

חברת אירו-סאט (0.0% , 180.0) שבבעלות אברהם נמדר ורוני פלד, מגבשת עסקת ענק למכירת דירה בפרויקט היוקרה פרישמן 46 בתל אביב תמורת 71 מיליון שקל. מדובר בדירת הגג בפרויקט היוקרתי בשטח של 815 מ"ר, בה מרפסות בשטח של 240 מ"ר, 5 חניות ומחסן. בהודעה שהוציאה החברה עולה כי המשא ומתן הוא לרכישת הדירה ברמת מעטפת בלבד ולכן מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל מהמחיר המקורי - 81 מיליון שקל (22 מיליון דולר). לצורך הבטחת תנאי ההצעה, יפקיד הרוכש הפוטנציאלי 10 מיליון דולר בנאמנות. מימוש האופציה כפוף לחתימת הסכם מכר מלא ומחייב עד תחילת מאי 2010. פרישמן 46 הינו פרויקט מגורים יוקרתי הממוקם על צומת הרחובות פרישמן-דיזנגוף בו יבנו 30 קומות עם 70 דירות יוקרה. הפרויקט ממוקם בלב העיר הלבנה - מרכז המטרופולין התרבותי-היסטורי של תל אביב ובמרחק 5 דקות הליכה מחוף הים. את הפרויקט יזמה חברת ההשקעות אירו-סאט והוא המגדל האחרון שיוקם באזור. זאת בעקבות הכרזת אונסק"ו ביולי 2003 על מתחם העיר הלבנה בלב תל אביב כאתר מורשת עולמי. בהכרזה נקבע כי המתחם שתוכנן לפני 70 שנה שמר על צביונו הייחודי לאורך השנים ולכן הוא בעל ערך תרבותי ואדריכלי בינלאומי כמייצג בצורה מובהקת את אדריכלות סגנון הבאוהאוס. במסגרת ההכרזה, נקבע כי לא יוקמו במתחם בניינים בגובה של מעל 6.5 קומות. המגרש, בשטח של כ-3 דונם נרכש לפני כ-4 שנים מהאחים קחטן ב-14.5 מיליון שקל. ביוני 2009 מסרה החברה כי נמכרו 30% מהדירות בפרויקט והמכירות משקפות מחיר ממוצע של 3.45 מיליון שקל לדירה. הדירות בפרויקט הן מודולאריות כאשר לרוכשים מוצעת תוכנית בנייה בסיסית הנתונה לשינויים לטעמם האישי. הפרויקט יכלול גם לובי מפואר, ספא, חדר כושר ובריכה וכן מעליות מהירות עם כרטיס אישי לכל דייר. הכניסה למגדל היא דרך חצר בשטח של כ-700 מטר. בשלב זה, נמצא הפרויקט בביצוע - בקומה השביעית. אכלוס המגדל מתוכנן לתחילת 2012. חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין מנהלת את הקמת הפרויקט. המאמר מאתר דה מרקר

עדיף לרכוש נדל"ן ולא חברות נדל"ן?

רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו מומלצת פחות, בשל "מוקשי" מס ובגלל הקושי המשפטי הכרוך בכך

עו"ד ורו"ח אלכס שפירא 21.03.10, 09:58

מנוי לעיתון אפליקציות דור 3 טוויטר מבזקי SMS כלכליסט בסלולר ניוזלטר ספריית כלכליסט 

שתף כתבה

	Delicious		MySpace
	Technorati		StumbleUpon
	LinkedIn		Google

במקרים רבים, משקיעים שמבקשים לרכוש נדל"ן מסחרי המוחזק על ידי חברה פרטית, אינם רוכשים את הנדל"ן (מהחברה) במישרין, אלא רוכשים את החברה (הפרטית) שמחזיקה אותו ("חברת הנדל"ן"). על פי רוב, מדובר בחברות פרטיות שבמועד המכירה אין להן פעילות או נכסים אחרים נוסף על אותו הנדל"ן. לעתים מדובר בחברות שצברו הפסדים לצורכי מס, כך שהקונה מבקש לנצל הפסדים אלה. ברוב המקרים, ביצוע העִסקה בדרך זו (רכישת מניות חברת הנדל"ן במקום רכישת הנדל"ן במישרין) מוכתב על ידי המוכר, וזאת משיקולי המס שלו.

יש לשים לב לכמה "מוקשי" מס אפשריים שעל הרוכש להביא בחשבון בטרם יתקשר בעסקה מסוג זה: מבחינה משפטית, רכישת הנדל"ן במישרין עדיפה ככלל

על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מכיוון שברכישת החברה הרוכש חשוף בעקיפין להתחייבויות או לחובות של החברה, ככל שקיימים. לכן, על הרוכש לבצע בדיקה כפולה לפני הרכישה: כך, במקום שהרוכש יבדוק רק את הנדל"ן (שאלת רישומו בטאבו או במינהל, קיומם של שעבודים, האם הנכס פנוי או תפוס וכדומה), עליו לבדוק גם את חברת הנדל"ן עצמה - בדיקת נאותות (Due Diligence) שעניינה, בין השאר, בתביעות, התחייבויות/חובות, עובדים, ספקים, שעבודים וכדומה. הרוכש אמנם יכול לדרוש מהמוכר התחייבות לשיפוי בשל חובות החברה, אך שיפויים אלה (ככל שיינתנו) אינם מהווים בהכרח פתרון מושלם לחשיפה (הנוספת) שכרוכה ברכישת החברה.
וכעת להיבטי המס: רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו אוצרת בחובה חיסרון משמעותי, שמקורו בכך שהסכום שמשלם הרוכש עבור המניות אינו מוכר לצורכי מס, אלא במועד שבו ימכור הרוכש את המניות. במילים אחרות, הואיל והרוכש קונה מניות, לעסקת הרכישה אין השפעות בעניין מיסוי הנדל"ן עצמו. כתוצאה מכך, מתעוררות כמה בעיות: ראשית, החברה אינה זכאית לדרוש הוצאות פחת בגין הנדל"ן לפי הסכום ששילם הרוכש, אלא לפי הסכום שהחברה שילמה בשעתו עבור הנדל"ן בניכוי הפחת שכבר דרשה (סכום שהוא לרוב נמוך יותר, ולעתים אפסי). כתוצאה מכך, החברה תחויב במס גבוה יותר באופן שוטף. בעיה נוספת עשויה להיווצר במועד שבו החברה תמכור את הנדל"ן לצד שלישי, כלומר ענייננו במצב שבו הרוכש ירצה לממש את השקעתו (מניות חברת הנדל"ן), אך הקונה לא יהיה מוכן לרכוש מניות (אלא נדל"ן) והעסקה הסופית תהיה מכירת הנדל"ן על ידי החברה. במקרה זה, החברה תחויב במס שבח על ההפרש שבין התמורה לבין הסכום ששילמה עבור הנדל"ן, ולא על ההפרש בין התמורה לבין עלות רכישת המניות.

יתרה מזאת, ייתכן כי הנדל"ן שבו מדובר נרכש על ידי חברת הנדל"ן כתחליף למקרקעין אחרים שהיו בבעלותה ("המקרקעין הישנים") והחברה לא שילמה מס שבח בהחלפה זו, מכוח הפטור ממס הקבוע לחילוף זכויות במקרקעין. במקרה זה, הוראות החוק קובעות שעלות הנדל"ן לצורכי מס תיקבע לפי הסכום ששילמה החברה בגין המקרקעין הישנים, כלומר לא רק שעלות המניות לא תובא בחשבון לצורכי מס, אלא שהחברה תחויב במס שבח גם בגין הרווח שמקורו במקרקעין הישנים. אפשר למצוא פתרונות יצירתיים לבעיות המס שהעלינו, אך אלה כרוכים בביצוע כמה מהלכים מקדמיים, כמו גם בפירוק החברה הנרכשת. רכישת נדל"ן במישרין עדיפה לקונה על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מבחינה משפטית ומבחינת המיסוי.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה במסים
 המאמר מאתר כלכליסט